계약 당시 하자만 매도인 하자담보책임 요건인가요?

매도인의 하자담보책임은 민법 제580조 이하에서 규정하고 있으며, 계약 당시 하자가 존재해야 하는 것은 기본적인 요건입니다. 하지만 '계약 당시'의 의미와 하자의 '존재' 여부를 판단하는 데에는 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.

1. 계약 당시 하자 존재의 의미:

• 원칙: 하자는 원칙적으로 매매계약 성립 시점에 존재해야 합니다. 계약 성립 시점은 당사자 간의 의사 합치가 이루어진 때를 의미합니다.

• 예외적 확장:

  • 숨겨진 하자: 계약 당시에는 발견하기 어려웠던 하자(숨은 하자)라도, 그 하자가 계약 당시 이미 존재했고, 그 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없거나 그 가치가 현저히 떨어진다면 하자담보책임이 성립할 수 있습니다.
  • 사회통념상: 사회통념상 요구되는 품질이나 성능을 갖추지 못한 경우에도 하자로 인정될 수 있습니다. 예를 들어, 신축 건물을 매매했는데 건축법규를 위반한 사실이 계약 당시부터 존재했다면, 이는 하자에 해당할 수 있습니다.
  • 미리 고지하지 않은 하자: 매도인이 하자를 알고 있었음에도 불구하고 매수인에게 고지하지 않은 경우, 그 하자는 계약 당시 존재한 것으로 간주될 수 있습니다.

2. 하자의 판단 기준:

• 객관적 기준: 하자는 해당 물건이 일반적으로 갖추어야 할 품질이나 성능을 기준으로 판단합니다.

• 계약 내용: 당사자 간의 특약이 있다면, 그 특약에 따라 하자의 기준이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, "현재 상태대로 매매한다"라는 특약이 있는 경우, 매수인은 하자에 대한 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.

• 종류별 고려사항:

  • 부동산: 균열, 누수, 부실 공사, 건축법규 위반 등이 하자에 해당될 수 있습니다.
  • 자동차: 엔진 결함, 변속기 이상, 제동 장치 불량 등이 하자에 해당될 수 있습니다.
  • 기타 동산: 제품 설명서에 명시된 성능 미달, 내구성 부족 등이 하자에 해당될 수 있습니다.

3. 하자담보책임의 내용:

매수인은 하자담보책임에 따라 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

• 손해배상 청구: 하자로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
• 계약 해제: 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약을 해제할 수 있습니다. (단, 하자가 중요하지 않은 경우에는 계약 해제가 불가능할 수 있습니다.)
• 보수 청구: 하자를 보수하는 데 필요한 비용을 청구할 수 있습니다. (민법에는 명시적으로 규정되어 있지 않으나, 학설과 판례는 인정하는 추세입니다.)

주의사항:

• 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.
• 매도인의 하자담보책임은 법률에 의해 인정되는 무과실책임입니다. 즉, 매도인이 하자를 몰랐더라도 책임을 져야 합니다.
• 다만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 인해 하자를 알지 못했다면, 매도인의 책임이 감경되거나 면제될 수 있습니다.

결론적으로, 하자담보책임은 계약 당시 하자가 존재해야 성립하지만, '계약 당시'의 의미와 하자의 '존재' 여부는 구체적인 사안에 따라 다양한 해석이 가능합니다. 따라서 분쟁이 발생했을 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.