전세금 증액시 계약서 계약서를 새로 작성해야되나요?

전세금 증액 시 계약서를 새로 작성하는 방법과 기존 계약서를 활용하는 방법, 두 가지 모두 가능합니다. 각각의 경우를 매우 구체적으로 설명해 드릴게요.

1. 전세 계약서 새로 작성:

• 장점:
  • 계약 내용 명확화: 증액된 전세금, 변경된 계약 조건(예: 계약 기간), 특약 사항 등을 새로운 계약서에 명확하게 기재하여 분쟁 발생 소지를 줄일 수 있습니다.
  • 안전성 확보: 기존 계약 내용을 모두 포함하여 새로운 계약서를 작성함으로써, 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확실하게 확보할 수 있습니다.
  • 계약 관계 정리: 기존 계약 관계를 종료하고 새로운 계약을 체결하는 것이므로, 계약 관계를 깔끔하게 정리할 수 있습니다.
• 작성 방법:
  • 계약서 양식: 부동산 중개업소에서 사용하는 표준 전세 계약서 양식을 사용합니다. 온라인에서도 다운로드 가능합니다.
  • 필수 기재 사항:
    • 계약 당사자 정보: 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 이름, 주민등록번호, 주소를 정확하게 기재합니다.
    • 목적물 정보: 전세 계약 대상인 부동산의 주소, 종류, 면적 등을 정확하게 기재합니다.
    • 전세금: 증액된 총 전세금을 기재합니다. (기존 전세금 + 증액 금액)
    • 계약 기간: 변경된 계약 기간을 정확하게 기재합니다. (예: 2024년 5월 15일 ~ 2026년 5월 14일)
    • 계약금: 계약금은 통상적으로 생략하지만, 필요에 따라 별도로 정할 수 있습니다.
    • 중도금 및 잔금: 증액된 전세금의 지급 시기와 방법을 명확하게 기재합니다. (예: 증액된 금액은 2024년 5월 15일에 임대인 계좌로 이체)
    • 특약 사항:
      • "본 계약은 기존 전세 계약(20XX년 X월 X일 체결)을 갱신하는 계약이며, 전세금은 OOO원으로 증액한다."와 같이 기존 계약과의 관계를 명시합니다.
      • 기존 계약의 내용 중 변경되는 사항(예: 반려동물 허용 여부, 하자 보수 책임 등)이 있다면 명확하게 기재합니다.
    • 날짜 및 서명: 계약 당사자들이 날짜를 기재하고 서명 또는 날인합니다. (도장이 더 안전합니다.)
  • 계약서 작성 시 주의 사항:
    • 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 질문하여 명확하게 해야 합니다.
    • 특약 사항은 구체적이고 명확하게 작성하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.
    • 계약서 작성 후 계약 당사자들이 각각 1부씩 보관합니다.
• 확정일자: 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 주민센터 또는 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다.

2. 전세 계약 갱신 계약서 (특약 활용):

• 장점:
  • 간편함: 계약서를 새로 작성하는 것보다 절차가 간단하고 비용이 적게 듭니다.
• 작성 방법:
  • 기존 계약서 활용: 기존 전세 계약서에 변경 사항을 기재하고, "전세 계약 갱신 계약서" 또는 "전세금 증액 계약서" 등의 제목을 붙입니다.
  • 필수 기재 사항:
    • 계약 당사자 정보: 기존 계약서와 동일합니다.
    • 목적물 정보: 기존 계약서와 동일합니다.
    • 전세금: 증액된 총 전세금을 기재합니다. (기존 전세금 + 증액 금액)
    • 계약 기간: 변경된 계약 기간을 정확하게 기재합니다.
    • 특약 사항:
      • "본 계약은 20XX년 X월 X일 체결된 전세 계약을 갱신하는 계약이며, 전세금은 OOO원으로 증액한다."와 같이 기존 계약과의 관계를 명시합니다.
      • "증액된 전세금 OOO원은 20XX년 X월 X일에 임대인 OOO의 계좌(은행명, 계좌번호)로 지급한다."와 같이 증액된 전세금의 지급 시기와 방법을 명확하게 기재합니다.
      • 기존 계약의 내용 중 변경되는 사항(예: 반려동물 허용 여부, 하자 보수 책임 등)이 있다면 명확하게 기재합니다.
    • 날짜 및 서명: 계약 당사자들이 날짜를 기재하고 서명 또는 날인합니다.
  • 계약서 작성 시 주의 사항:
    • 특약 사항은 구체적이고 명확하게 작성하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.
    • 기존 계약서와 갱신 계약서를 함께 보관합니다.
• 확정일자: 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 갱신 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

중요 사항:

• 등기부등본 확인: 전세금 증액 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 선순위 권리 관계에 변동이 없는지 확인해야 합니다. 근저당 설정 등이 되어 있다면 증액된 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
• 전세금 반환 보증 보험: 전세금 반환 보증 보험 가입을 고려하여 전세금을 안전하게 보호하는 것이 좋습니다.
• 부동산 중개업소 활용: 가능하다면 부동산 중개업소를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다. 중개 수수료가 발생하지만, 법률적인 문제나 분쟁 발생 시 도움을 받을 수 있습니다.

어떤 방법을 선택해야 할까요?

• 안전성을 최우선으로 생각한다면: 전세 계약서를 새로 작성하는 것이 좋습니다.
• 간편함을 추구한다면: 전세 계약 갱신 계약서를 활용하는 것도 괜찮습니다. 다만, 특약 사항을 꼼꼼하게 작성하고, 등기부등본 확인 및 전세금 반환 보증 보험 가입 등 안전 조치를 취하는 것이 중요합니다.

어떤 방법을 선택하든, 계약 내용을 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.