임차인이 퇴거 전에 퇴거확인서 발급 요청시 어떻게 해야 하나요?

임차인이 퇴거 전에 퇴거확인서 발급을 요청하는 경우, 상황에 따라 신중하게 대처해야 합니다. 퇴거확인서는 임차인의 퇴거 사실을 증명하는 중요한 문서이므로, 발급 시점과 내용에 따라 법적 책임이 발생할 수 있기 때문입니다. 다음은 임차인의 퇴거확인서 발급 요청에 대한 구체적인 대응 방법입니다.

1. 퇴거확인서 발급 요청의 진위 확인:

• 요청 사유 파악: 임차인에게 퇴거확인서가 필요한 이유를 정확히 물어봅니다. 이사, 전세자금 대출, 주소 이전 등 다양한 사유가 있을 수 있습니다.
• 퇴거 예정일 확인: 퇴거확인서에 기재될 퇴거 예정일을 명확히 확인합니다. 실제 퇴거일과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 요청 서류 확인: 임차인이 퇴거확인서 외에 다른 서류(예: 임대차 계약서 사본)를 함께 요청하는지 확인합니다.

2. 퇴거확인서 발급 가능 여부 판단:

• 원칙적으로 퇴거 전 발급 불가: 퇴거확인서는 임차인이 실제로 퇴거한 이후에 발급하는 것이 원칙입니다. 퇴거 전에 발급하면 임차인이 실제로 퇴거하지 않을 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 예외적인 경우:
  • 전세자금 대출: 임차인이 전세자금 대출을 위해 퇴거확인서가 필요한 경우, 대출 기관에 문의하여 퇴거확인서 대신 다른 서류로 대체 가능한지 확인합니다.
  • 이사: 임차인이 이사 준비를 위해 퇴거확인서가 필요한 경우, 퇴거 예정일을 명확히 기재하고 "실제 퇴거 시점에 효력이 발생한다"는 문구를 명시하여 발급할 수 있습니다. 단, 이 경우에도 임차인의 실제 퇴거 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 상호 합의: 임대인과 임차인이 합의하여 퇴거 전 퇴거확인서를 발급하는 경우, 합의 내용을 서면으로 작성하고 보관합니다.

3. 퇴거확인서 작성 시 유의사항:

• 정확한 정보 기재: 임대인과 임차인의 정보, 임대차 목적물 주소, 계약 기간, 퇴거 예정일 등을 정확하게 기재합니다.
• 퇴거 사실 명시: "위 임차인은 위 주택에서 퇴거하였음을 확인합니다." 또는 "위 임차인은 [퇴거 예정일]에 위 주택에서 퇴거할 예정임을 확인합니다."와 같이 퇴거 사실 또는 퇴거 예정 사실을 명확하게 기재합니다.
• 조건부 효력 명시 (퇴거 전 발급 시): 퇴거 전에 퇴거확인서를 발급하는 경우, "본 확인서는 임차인이 [퇴거 예정일]에 실제로 퇴거하는 경우에 한하여 효력이 발생합니다."와 같이 조건부 효력을 명시합니다.
• 특약 사항 기재: 필요한 경우, 임대인과 임차인이 합의한 특약 사항을 기재합니다. 예를 들어, "임차인은 퇴거 시 [원상회복 의무]를 이행해야 합니다."와 같은 내용을 기재할 수 있습니다.
• 서명 및 날인: 임대인과 임차인이 직접 서명하고 날인합니다. 필요에 따라 인감 날인을 하고 인감증명서를 첨부할 수 있습니다.

4. 퇴거 후 절차:

• 실제 퇴거 확인: 퇴거확인서를 발급한 후에는 임차인의 실제 퇴거 여부를 반드시 확인합니다.
• 보증금 반환: 임차인의 퇴거가 완료되면 임대차 계약에 따라 보증금을 반환합니다.
• 원상회복 확인: 임차인이 퇴거 시 원상회복 의무를 이행했는지 확인합니다. 원상회복이 필요한 경우, 임차인과 협의하여 원상회복을 완료합니다.
• 임대차 종료 확인: 보증금 반환 및 원상회복이 완료되면 임대차 계약이 종료되었음을 확인합니다.

5. 관련 법규:

• 민법: 임대차 계약, 보증금 반환, 원상회복 등에 관한 일반적인 규정을 담고 있습니다.
• 주택임대차보호법: 주택 임차인의 권리를 보호하기 위한 특별법입니다.
• 상가건물 임대차보호법: 상가건물 임차인의 권리를 보호하기 위한 특별법입니다.

주의사항:

• 퇴거확인서는 법적 효력이 있는 중요한 문서이므로, 신중하게 작성하고 발급해야 합니다.
• 퇴거 전에 퇴거확인서를 발급하는 것은 위험할 수 있으므로, 가능한 한 퇴거 후에 발급하는 것이 좋습니다.
• 법률 전문가의 도움을 받는 것이 필요한 경우, 변호사 또는 법무사에게 상담을 받는 것이 좋습니다.

핵심 요약:

• 퇴거 전 발급은 신중하게: 원칙적으로 퇴거 후 발급이 안전합니다.
• 정확한 정보 기재: 퇴거확인서 내용을 꼼꼼하게 확인하고 정확하게 기재합니다.
• 조건부 효력 명시: 퇴거 전 발급 시, 실제 퇴거 시점에 효력이 발생한다는 문구를 명시합니다.
• 법률 전문가 상담: 필요한 경우, 변호사 또는 법무사에게 상담을 받습니다.